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住宅小区的车位能否对外出售
来源：经销商提供 日期：2017-08-20
位于南京江宁路的“逸景园”是个有190多户的居民小区，该小区去年9月交付使用，开发商将小区广场的下面挖空，为小区配套建设了地下车库，有34个车位。目前小区业主的20辆汽车停放在车库，最近，开发商宁冶公司出于经济收益考虑，不断向业主放出风来，称要将地下车位对外出售。此举立即引发了业主的担忧：当初地下车库作为小区的配套设施，是规划及建设部门要求按住户数比例建设的，是为了满足小区业主的停车需求，如果车位对外出售了，车位被外来车辆占据，那么小区业主经济条件宽裕以后，买私家车将面临无处停放的窘境。其次，如今后小区车辆增多而地下车库无法停放，那物管有可能让车辆停在小区道路上，这将破坏小区“人车分流”的建设规划，最终破坏小区整体环境。在一些业主向开发商质疑小区的配套车位能否对外出售时，开发商声称他们已向律师咨询过“这种方法可行”。本报特地约请几位法律专家，一起探讨“住宅小区的配套车位能否对外出售”这个新问题——
小区车位不应对外出售或租赁
南京市秦淮区人民法院法官戴娟
近年来，随着城市居民个人拥有私家车数量的逐步增多，在新建住宅小区时为方便居民的生活，将停车场库的建设作为公共配套设施之一，纳入了住宅小区的建设规划设计。然而，作为小区配套设施的停车位能否向小区居民以外的人出售或租赁，却是一个值得探讨的法律问题。
首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的归属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：一是地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。二是住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。第一种情况车位的所有权和收益权均属产权人，尚未出售的停车位收益应属开发公司。第二种情况中，由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。
其次，要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。住宅小区的停车位与一般的商业停车位相比有其特殊性，表现在1、住宅小区的停车位是作为配套设施用房纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与住宅小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，相对主题建筑来说，具有一定的附属性和非独立性。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。2、按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应。在住宅区建设一定数量的车位，规划部门是有明确规定的，开发商若不按规定建设停车位，其规划设计方案就不会得到批准。也就是说，规划部门要求开发商建设停车位的目的，就是保证住宅小区内的居民车辆有地方停放，再直接一点说，这些停车位是供住宅小区内的居民使用的。可见，住宅小区停车位具有规划性和专用性。即使开发商作为所有权人时，也无权因小区业主暂时无力购买或不需购买停车位而擅自将多余车位对外出售。
最后，要妥善解决所有权和小区业主专用权之间的关系。从上述的分析可知，住宅小区停车位建设的宗旨是为住宅小区内的全体业主提供停车服务的。居民一旦购买了小区内房屋便当然享有小区内所有配套设施的使用权，而且该使用权自始至终归全体业主共同使用，与其所有权归属并无直接关系，这一点是必须肯定的。那么，住宅小区的停车位到底能否对外出售或租赁呢？笔者个人认为应针对案例，根据住宅小区停车位所有权归属的不同做出具体分析：1、停车位的所有权属于全体业主时，开发公司和业主均无权出售停车位，即使是对外出租停车位的长期使用权也应经过全体业主的同意，收益用于小区停车位的维护、管理基金。2、停车位的所有权属于开发公司时，开发公司的所有权与小区业主的专用权可能会发生矛盾，开发公司认为既然小区内业主不购买特定的停车位，作为所有权人便有权对外出售多余停车位；业主则认为开发商的行为侵犯了小区住户的专用权，一旦将来拥有私家车，将面临无处停车的境地，而为小区规划的停车位早已被“外人”买走。为避免此类尴尬局面的出现，就要求开发公司在处分住宅小区内的停车位时受到相应的限制，也即处分行为不得侵害小区住户的合法权益。版面编辑王群责任校对吴晓青
对外出售侵犯了业主权利
江苏国泰新华律师事务所高级律师、主任丁小林
我认为，开发商将车位卖给小区之外的人侵害了小区内业主的权利。
将于今年9月1日实施的国务院制定的《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：”其中第（八）项规定：“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。而建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积……”显然，车库属于物业共用部位的一部分，业主对其使用情况享有知情权和监督权，就是说开发商如果向非业主出售车位，事先应征得业主大会的同意。小区外的人不是业主，当然也不能随意购买专属于业主的物业共用部位内的设施和场地。因此，《物业管理条例》第27条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。这实际上规定了开发商无权擅自向小区外的非业主出售车位，而只有业主大会才有权作出决定，否则，就是侵害了业主的利益。《物业管理条例》第58条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。
对外出售将带来诸多问题
南京市白下区人民法院法官刘王芳
在业主购买力严重不足的时候，开发商能否向业主以外的人出售地下车库使用权？我认为，如允许出售将带来诸多问题。
小区地下车库一般是依照其与小区住宅建筑面积的比例强制性建设。首先，从其建造的目的来看，是为了业主停车所用。可能由于经济的发展没有跟上住宅建设的构想，大部分业主暂无购车能力，致使部分小区的地下车库空置率较高。但如果允许开发商将地下车库使用权卖断给非业主，一旦大部分业主都能够购车时，却无地停车，其结果是业主的汽车开不进小区，产生许多混乱。其次，地下车库与业主之物业的关系是附属设施，法律上属于从建筑物。从建筑物一般随主建筑物所有权的转移而转移，但当事人可以约定排除其适用。也就是说，业主购置了小区的主建筑物——住宅，作为从建筑物的地下车库一般只能卖给业主，除非业主和开发商另有约定。第三，小区的道路属于全体业主共有，非业主购买了地下车库，必须每天使用业主共有的小区道路，道路养护费却由业主来交纳（物业管理费），显然不公平。业主总是以安全为第一，如果因为地下车库外卖，导致小区以外的许多人进入小区，并且可能还会和业主争用小区的一些设施，如此将使小区居民心理上产生不安全感。基于以上原因，开发商是不可以将地下车库卖给业主以外的人的。但是考虑到车库使用率极低的现实的情况，为了发挥物的效用及平衡双方的利益，开发商可以和业主约定，由开发商将地下车库租赁给其他人使用，租赁合同的解除条件为业主自有汽车等等。
对外卖车位属违约行为
江苏钟山明镜律师事务所律师崔武
出卖人（房产开发商）擅自出售小区内配套设施，或将配套设施改作他用，属于违约行为。根据最高法院最近生效的一项司法解释规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据这一司法解释之精神，商品房买卖双方虽未将配套设施写进商品房买卖合同中，但出卖人有履行将配套设施交付使用的附随义务。如果开发商将配套设施转让第三人，即使已办理产权过户手续，也不能改变其违约性质。买受人可以请求人民法院撤销开发商与第三人间签订的配套设施转让合同。如果因开发商转让配套设施致使商品房买卖合同目的不能实现的，买受人完全可以要求解除商品房买卖合同并要求出卖人（开发商）赔偿损失。
应制约开发商处分权利
江苏友诚律师事务所律师、法学硕士顾加栋
地下车库不属于公用建筑面积，产权应当归开发商所有。根据建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”。因此，地下车库只要没有计入公用面积，业主就没有为此付出任何费用。而开发商又进行了相应投资，实际上也按容积率交纳了土地出让金，所有权当然应当属于开发商所有。
“配套”只是对用途的说明，但不能说明产权归属。小区的配套设施类型有多种，如花园、广场、地下车库等。但不是所有的配套设施都应当归业主免费享用。“配套”只说明可以给业主提供便利条件，业主有机会获得车库。但不能因此就认为是业主免费使用、拥有。
因此，地下车库的所有权应当属于开发商，开发商当然有处分（包括出售）的权利，当然，开发商处分自己权利时不排除存在损害部分业主权益的可能。比如，有的业主现在没有车，不可能买车库，等他有了车，又买不到车库了，从实质上讲是不公平的。
因此，法律需要对开发商的这种行为进行制约
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